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| 保定房产在线-保定房产网|保定房地产|保定房源|保定楼盘| 2009-09-07 17:26:24 作者： 来源： 文字：【大】【中】【小】 |
最高人民法院日前公布的《物权法》两部司法解释———《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》，将于10月1日起施行。该解释解答了广大群众关心的诸多热点问题，能为妥善处理物业纠纷，化解物业管理中的矛盾，规范物业管理起到重要的作用。为了让读者更好地理解司法解释的内容，记者请浙中律师事务所建筑与房地产法务部主任律师蓝林茂就相关焦点问题进行解读。
“住改商”须经全楼业主同意
《物权法》第七十七条规定，业主将住宅改为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。之前各地对“有利害关系的业主”理解不同，有的定位整个小区，有的定位为整栋楼的大多数业主。
司法解释将“有利害关系的业主” 界定为本栋建筑物内的其他业主。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
暂时未办理产权证也视为业主
之前一般理解只有办出房屋产权证书，实际取得物权的购房户才认定为业主。司法解释规定，只要已与开发商建立商品房买卖民事法律行为，并已经合法占有建筑物专有部分，虽然尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为《物权法》所称的业主。
车位按比例配置给业主
《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。对如何理解“应当首先满足业主的需要”有不同的看法。司法解释规定，建设单位只要按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式给业主的，应当认定其行为符合《物权法》第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。否则，将有可能出现某个业主对车位、车库提出过度主张。
物业赖着不走无权收物管费
物业公司被解聘后，往往赖着不走，反过来还向业主收物管费，理由是他们在事实上管理着小区，如果让业主交费十分不公平。司法解释对此明确规定物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物管费的，人民法院不予支持。这样一来，法院不支持物业公司讨要物管费，物业公司等于白干。没有经济利益，物业公司将会主动撤出。这一规定有望从根本上解决类似的问题和纠纷。
小部分业主欠费，业委会也有权解聘物业企业
司法解释规定，业主大会按照《物权法》第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物管费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物管费的业主另行主张权利。所以部分业主拖欠物管费并不妨碍业主委员会解聘物业公司。但解聘后物业服务企业还是有权向欠费业主收取物业费。
物业不得擅自扩大收费范围
司法解释规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
未实际入住需交物管费
实践中，在物业服务企业已经按照约定以及规定全面履行了相应义务的情况下，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务，比如业主提出未实际入住而未享受服务；或者无须接受相关物业服务，比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等抗辩事由，人民法院将不予支持。因为选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物管费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定
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